Rynek wtórny - Dubaj

Proces zakupu nieruchomości z rynku wtórnego (resale)

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym w Dubaju to transakcja pomiędzy Tobą a obecnym właścicielem lokalu. W odróżnieniu od rynku pierwotnego pojawia się tu sprzedający, a co za tym idzie kilka dodatkowych kroków — m.in. zgoda dewelopera (NOC) oraz formalny transfer własności w Dubai Land Department. Brzmi poważnie, ale cały proces jest w pełni zabezpieczony dzięki systemowi czeków i firmie powierniczej, a większość formalności możemy poprowadzić za Ciebie.

Oto szczegółowy przewodnik, który przeprowadzi Cię przez ten proces.

1. Co przygotować na start? (Checklista)

Zanim zaczniesz, upewnij się, że masz pod ręką:

• Paszport – musi być ważny przez co najmniej 6 miesięcy.
• Dane kontaktowe – e-mail, numer telefonu oraz adres zamieszkania (wszystkie potwierdzenia i dokumentacja wysyłane są drogą elektroniczną).
• Środki na rezerwację – kwota depozytu rezerwacyjnego wynosi zazwyczaj 10% ceny nieruchomości.

2. Rezerwacja jednostki

Pierwszym formalnym krokiem jest wypisanie czeku na 10% ceny nieruchomości oraz elektroniczne podpisanie Formularza B (FORM B). Depozyt jest zwykle przechowywany w agencji reprezentującej sprzedającego, co stanowi pierwsze zabezpieczenie transakcji dla obu stron.

3. System zabezpieczenia transakcji – czek i firma powiernicza (Escrow)

To element, który najbardziej odróżnia rynek wtórny od pierwotnego. Sposób wyrobienia czeków zależy od tego, czy posiadasz konto w banku w ZEA:

• Jeśli masz konto w banku w Dubaju / ZEA – możesz takie czeki wyrobić samodzielnie, bezpośrednio w swoim banku.
• Jeśli jesteś nierezydentem i nie posiadasz konta w banku – korzystasz z usług wyspecjalizowanej firmy powierniczej (tzw. conveyancing), która działa jako zaufany pośrednik zabezpieczający środki obu stron. Koszt usługi wynosi od 1 do 2% + 5% VAT od kwoty wyrabianej do czeków — w zależności od firmy powierniczej oraz formy przekazania środków (gotówka, kryptowaluty, transfer bankowy).

Jak to wygląda w praktyce, gdy korzystasz z firmy powierniczej:

• Umowa powiernicza (Escrow Agreement) – podpisujesz umowę, która precyzyjnie określa kwotę depozytu, warunki przechowywania i przekazania środków, opłaty za usługę oraz obowiązki wszystkich stron.
• Przelew i wystawienie czeku – przelewasz ustaloną kwotę na konto firmy powierniczej, a ta wystawia czek na tę kwotę. Czek służy jako zabezpieczenie transakcji.
• Przechowywanie czeku – czek jest bezpiecznie przechowywany aż do finalizacji transakcji. Dzięki temu sprzedający ma pewność, że dysponujesz środkami, a Ty masz pewność, że pieniądze nie zostaną przekazane przed dopełnieniem wszystkich formalności.

4. Dokumenty przed transferem własności

Zanim dojdzie do przeniesienia własności, kompletujemy trzy kluczowe elementy:

• Forma F (umowa przedwstępna) – oficjalny dokument MOU regulujący warunki sprzedaży między kupującym a sprzedającym.
• NOC (No Objection Certificate) – zgoda dewelopera na sprzedaż, potwierdzająca brak zaległości na lokalu. Jej wydanie zajmuje zazwyczaj do ok. 12 dni.
• Czek na płatność – obejmuje cenę nieruchomości, 4% opłaty DLD oraz prowizję agencji.

5. Transfer własności

Finał transakcji odbywa się w kilku krokach:

• Wizyta w Dubai Land Department (DLD) lub w jednym z centrów rejestracji Trustee.
• Podpisanie Aktu Transferu (Transfer Deed) w obecności przedstawiciela DLD.
• Przeniesienie własności na Twoją rzecz.
• Opłacenie podatku od przeniesienia własności – 4% wartości nieruchomości (DLD).
• Opłacenie taksy notarialnej (opłaty Trustee) w wysokości 5 250 AED – płatnej kartą lub gotówką bezpośrednio w biurze Trustee.
• Uregulowanie opłat dla agentów nieruchomości.

Po dopełnieniu formalności otrzymujesz nowy Title Deed, czyli akt własności potwierdzający, że nieruchomość należy już do Ciebie. Zobacz, jak wygląda transfer własności krok po kroku: [LINK]

6. Po zakupie

Ostatni etap zależy od tego, czy był to klasyczny zakup na rynku wtórnym, czy przyjęcie cesji od dewelopera. Przy klasycznym zakupie na rynku wtórnym rejestrujesz media na siebie – energię i wodę (DEWA – Dubai Electricity and Water Authority) oraz gaz. Od tego momentu w pełni korzystasz ze swojej nieruchomości. W przypadku przyjęcia cesji od dewelopera proces dopełnienia formalności może wyglądać nieco inaczej – w takiej sytuacji przeprowadzę Cię przez kolejne kroki indywidualnie.

7. Koszty okołotransakcyjne

Przy planowaniu budżetu warto uwzględnić następujące pozycje:

• Podatek od przeniesienia własności: 4% wartości nieruchomości.
• Opłata administracyjna (Trustee fee): 5 250 AED.
• Prowizja agenta: typowo 2% + 5% VAT.
• Firma powiernicza (opcjonalnie): jeśli korzystasz z firmy powierniczej do wygenerowania czeku, doliczane jest dodatkowo 1–2% od kwoty wyrabianej do czeków.

8. Dodatkowo przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości w Dubaju to dobry moment, by zadbać o dwie ważne formalności: testament oraz wizę rezydencką. Obie kwestie warto rozważyć już na etapie transakcji – szczegółowo opisuję je w osobnych artykułach. Więcej o testamentach w Dubaju: [LINK], a o wizie i rezydencji: [LINK].

Chcesz dowiedzieć się więcej o aktualnych ofertach z rynku wtórnego? Zapraszam do kontaktu– pomożemy Ci przejść przez cały proces bezstresowo, od rezerwacji aż po odbiór kluczy!